Eigentlich sollte es nur eine gewöhnliche Wohnungsbesichtigung werden. P. L. (der Name ist der Redaktion bekannt) ist seit etwa einem Jahr auf der Suche nach einer kleinen, günstigen Wohnung im Sarganserland. Doch als er zum Termin erscheint, trifft er auf gut 20 weitere Interessenten – so gut wie alle Langzeitsuchende. 

Dass mehrere Personen zu einer Wohnungsbesichtigung erscheinen, sei nicht ungewöhnlich, sagt der Makler zu P. L. Er könne sich jedoch nicht mehr daran erinnern, wann zuletzt so viele gekommen seien. Für P. L. lohnt sich die Wohnungsbesichtigung übrigens nicht. Nur wenige Tage später erhält er eine Absage.

Damit ist er nicht allein. Für viele im Sarganserland ist die Suche nach einer Wohnung eine tägliche Herausforderung. Wie Recherchen dieser Redaktion ergeben haben, leidet die Region schon seit Längerem unter Wohnungsmangel. 

So ist der Anteil leerstehender Wohnungen am Wohnungsbestand im Sarganserland seit vier Jahren in Folge der niedrigste aller Bezirke im Kanton St. Gallen. Die Leerwohnungsziffer – häufig ein Indikator für Wohnungsmangel – beträgt in diesem Jahr 0,6 Prozent und ist damit so niedrig wie zuletzt 2011. Zum Vergleich: Schweizweit liegt sie bei einem Prozent. Im gesamten Kanton St. Gallen ist sie sogar doppelt so hoch.

Üblicherweise sind Städte stärker vom Wohnungsmangel betroffen als ländliche Gemeinden. Die Situation in der Region gleicht jedoch inzwischen der in Grossstädten wie Bern, Genf oder Lausanne. Mit Basel, Luzern oder St. Gallen gibt es auch Städte, die sich in einer komfortableren Situation als das Sarganserland befinden. Natürlich gibt es weitere ländliche Regionen, die mit Wohnungsmangel zu kämpfen haben. Und dennoch: Das Sarganserland zählt zu den besonders stark betroffenen Regionen.

Aus der Stadt verdrängt

Doch warum? Robert Weinert, Forschungsleiter und Immobilienexperte bei Wüest Partner, nennt mehrere Gründe. Als Hauptfaktor sieht er die Verdrängung von Bewohnerinnen und Bewohnern aus den Städten. «Gerade in Zürich ist das Wohnungsangebot zu gering, während die Preise weiter steigen», sagt Weinert. Betroffene müssten deshalb oft nach Alternativen suchen. Hier kämen die guten Verbindungen vom Sarganserland nach Zürich ins Spiel. 

«Heute muss man nicht mehr am selben Ort wohnen und arbeiten. Viele pendeln lieber etwas länger zur Arbeit, als die hohen Mieten und Eigentumspreise in den Städten zahlen zu müssen.» Gleiches gelte für Personen, die im Fürstentum Liechtenstein arbeiten und aufgrund der hohen Preise und strengen Reglementierungen in den Nachbarregionen einen anderen Wohnort suchen.

Ein weiterer Faktor ist laut Weinert das ungenutzte Potenzial der Region. So ist die Bautätigkeit hier geringer als im Schweizer Durchschnitt – «und dieser ist bereits zu niedrig, um den Wohnungsmangel effektiv einzudämmen».  Wie in der gesamten Schweiz müsste auch im Sarganserland mehr gebaut werden. 

Dabei komme es aber nicht nur auf die Menge, sondern auch auf die Art und Weise des Bauens an. Konkret meint Weinert damit das verdichtete Bauen. «Man könnte beispielsweise weniger Einfamilienhäuser und dafür mehr Mehrfamilienhäuser bauen.» Damit würde das Potenzial deutlich besser ausgeschöpft. Verdichtetes Bauen sei immerhin eines der effektivsten Mittel gegen den Wohnungsmangel.

Nachfrage steigt

Dass im Sarganserland – oder zumindest in Mels – zu wenig gebaut werde, kann Gemeindepräsident Peter Schumacher (Mitte) nicht bestätigen. Mels ist eine der Gemeinden in der Region, die am stärksten vom Wohnungsmangel betroffen sind. Die Leerwohnungsziffer liegt hier seit mehreren Jahren auf ähnlichem Niveau wie in Zürich (2025: je 0,1 Prozent). «Bei uns wurde und wird ständig gebaut», so Schumacher. Aktuell seien das zum Beispiel Wohnprojekte wie «Casa Rubi», «Melserhof 2» oder das Projekt der BSW Kraftwerk AG, bei dem anstelle des ehemaligen Restaurants Frohe Aussicht ein Mehrfamilienhaus mit elf Wohnungen entsteht.

«Melserhof 2»: In Mels entstehen 53 Wohnungen für die ältere Generation.

Die Ursache sieht er deshalb vielmehr in der steigenden Nachfrage. «Mels ist in den vergangenen Jahren stark gewachsen, weshalb wir derzeit mit der Erstellung des nachgefragten Wohnraums nicht mithalten können.» Schumacher verweist dabei auf das Bevölkerungswachstum der Gemeinde. Diese ist seit 2019 um rund 11,5 Prozent gestiegen – und wird voraussichtlich in den nächsten Jahren die 10 000-Einwohner-Marke erreichen (Link zum Artikel).

«Eigentlich ist das grosse Interesse an unserer Gemeinde erfreulich. Doch das anhaltende Wachstum stellt neben der Bevölkerung auch die Gemeindeverwaltung vor Herausforderungen», so Schumacher. Ziehen mehr Menschen ein als aus, brauche das Platz. 

Platz, der in einer Gemeinde nun mal begrenzt sei. Zwar verfüge Mels noch über einzelne Baulandreserven, «es stellt sich jedoch die Frage, wie und in welcher Form das weitere Wachstum zu erfolgen hat, damit unsere hohe Lebensqualität erhalten bleibt». Schumacher betont, dass nicht nur der Wohnraum betroffen sei. Eine wachsende Bevölkerung bedeute auch einen höheren Bedarf an Infrastruktur, Verkehr und Dienstleistungen.

Auch die Verwaltung ist betroffen

Ebenfalls stark bekommt Walenstadt den Wohnungsmangel zu spüren (Leerwohnungsziffer 2025: 0,1 Prozent). Laut Gemeindepräsident David Eberle (FDP) wird insbesondere die Wohnungssuche für Geflüchtete für die Gemeindeverwaltung immer mehr zur Herausforderung. Im Kanton St. Gallen ist der Trägerverein Integrationsprojekte St.Gallen (TISG) für die Zuweisung von Geflüchteten und vorläufig Aufgenommenen zuständig. Nach einer Erstintegrationsphase werden die Geflüchteten per Verteilschlüssel auf die Gemeinden verteilt. Diese sind letztlich für deren Unterbringung zuständig.

Für Einheimische sei es in den letzten Jahren ja schon schwerer geworden, eine Wohnung zu finden, sagt Eberle. «Bei Geflüchteten kann es noch anspruchsvoller sein. Nicht alle Vermieter akzeptieren Geflüchtete als Mieter.» Das könne die Gemeinden in Zugzwang bringen. Denn Gemeinden, die ihre Aufnahmepflicht nicht erfüllen, müssen mit Direktzuweisungen rechnen. In der Regel (es gibt auch Ausnahmen) bleiben ihnen dabei nur rund drei Wochen, um eine Unterkunft zu organisieren.

Aktionsplan lanciert

Wie diese Beispiele zeigen, kann es so wie bisher kaum weitergehen. Um die Situation für Wohnungssuchende und für Gemeinden zu entschärfen, sind Lösungen gefragt. Diese können laut Immobilienexperte Weinert nur im Zusammenspiel zwischen Politik und Wirtschaft gelingen. «Sowohl Gemeinden, Kantone, der Bund als auch Investoren haben grossen Einfluss auf den Immobilienmarkt. Arbeiten diese nicht zusammen, wird sich der Wohnungsmangel kaum bessern.»

Deshalb hat der Bund im vergangenen Jahr unter der Federführung von Bundesrat Guy Parmelin (SVP) einen Aktionsplan lanciert. Dieser soll für mehr Wohnraum und für mehr bezahlbare Wohnungen sorgen. In Zusammenarbeit mit den Gemeinden, Kantonen und der Wirtschaft wurden dazu über 30 Massnahmen festgelegt. So sollen unter anderem schnellere Bewilligungsverfahren, weniger Einsprachen oder auch die Aufhebung der strikten Trennung von Arbeits- und Wohnzonen den Wohnungsmangel deutlich einschränken.

So richtig gelingen will dies aber noch nicht. Erst im September wurden die Beteiligten vom Bund zum Fortschritt befragt. Obwohl laut Umfrageergebnis nicht wirklich von Fortschritt gesprochen werden kann. Die Situation habe sich ein Jahr nach der Lancierung kaum verbessert (Link zum Artikel). Im Schnitt wurde die Umsetzung des Aktionsplans lediglich mit der Note 2,3 bewertet – von fünf möglichen Punkten. Der Bund hält dennoch am Aktionsplan fest. Immerhin setze dieser auf langfristige statt kurzfristige Ziele, so die Begründung.